さまざまな事情により、現在の家に住みながら不動産売却をしたいとお考えの方もいらっしゃるでしょう。
住みながら不動産売却をする手法はいくつかあり、それぞれ特徴が異なるため、最適な売却方法を選ぶことが大切です。
そこで今回は、不動産売却を住みながらおこなう方法に加えて、住みながら売却するメリットやデメリット、そして注意点を解説します。
不動産売却を住みながらおこなう方法
不動産売却を住みながらおこなう方法としては、「売り先行の売却」「リースバック」「リバースモーゲージ」の3種類が挙げられます。
住み替えを前提とした不動産売却だけでなく、売却後や融資を受けた後に今の家に住み続ける方法もあります。
ここでは、それぞれの方法を解説しますので、ご自身にとって最適な方法が何か把握しておきましょう。
方法①売り先行の不動産売却
住みながら不動産売却をおこなう方法として、もっとも一般的なのは、売り先行による不動産売却です。
売り先行とは、現在住んでいる家を売却してから新居を購入し、住み替える方法を指します。
売り先行では、売却で得た資金を新居の購入費用に充てられるため、予算を超える心配が少なくなるのがメリットです。
方法②リースバック
リースバックとは、現在住んでいる家を売却した後に、不動産会社と賃貸借契約を結び、今の家に住み続ける方法です。
リースバック後に支払う家賃が、住宅ローンの返済額を下回る場合は、生活資金にゆとりが生まれるでしょう。
住宅の所有権を失うため、固定資産税や都市計画税、火災保険といった支出も発生しません。
住み慣れた家から離れずに済むことや、不動産売却したことが周囲の方々に知られにくいこともリースバックのメリットです。
ただし、売却価格が市場価格の70％程度に抑えられることや、住宅を資産として残せなくなることは、リースバックのデメリットとして覚えておくと良いでしょう。
方法③リバースモーゲージ
リバースモーゲージとは、現在住んでいる家を担保にしてお金を借りる方法です。
家の所有者が死亡したタイミングで、不動産売却がおこなわれ、ローンを一括返済できます。
所有者が死亡するまでの間は、融資の返済額を金利部分のみに抑えられることが、リバースモーゲージのメリットです。
ただし、リバースモーゲージを利用できるのは55歳～65歳前後までに限られるケースが多く、借り入れたお金の使い道も生活費などに限られます。
また、リースバックと同様に家の所有権を失うため、子どもや孫の世代に家を残すこともできません。
不動産売却を住みながらおこなうメリットとデメリット
不動産売却を現在の家に住みながらおこなう方法はいくつかあり、住み替えを前提とする場合は売り先行の売却がおすすめです。
ただし、売り先行の不動産売却には、メリットだけでなくデメリットもあるため注意しなければなりません。
ここでは、住みながら不動産売却をおこなうメリットを2点と、デメリットを1点取り上げて解説します。
メリット①住み替え費用を抑えやすい
住みながら不動産売却をおこなうメリットは、空き家にしてから売却する場合と比較して、住み替え費用を抑えやすいことです。
空き家にして売却する場合は、先に新居を購入してから引っ越しをするか、売却中に仮住まいをするかを選ばなければなりません。
先に新居を購入する場合は、住宅ローンを二重で支払う「ダブルローン」に陥るリスクがあります。
仮住まいをする場合は、住み替えが完了するまで家賃を支払う必要があるほか、引っ越し代が二重でかかることがデメリットです。
住みながら不動産売却をする場合、そのような出費を抑えて住み替えられるため、住み替えにかかる費用を抑えられます。
メリット②内覧時に物件の魅力を直接アピールできる
住みながら不動産売却をおこなうと、買主が内覧に訪れた場合に、物件の魅力を直接アピールすることができます。
買主は、周辺環境などにも注目しながら家探しをするため、住人目線で物件の利便性を伝えられることは大きなアドバンテージになります。
夜間の治安の良さや、スーパーマーケットやコンビニエンスストアから近いことなどをアピールできれば、買主に良い印象を与えられ、売却が成功しやすくなるでしょう。
デメリットは生活感が印象を悪くする可能性があること
住みながら不動産売却をする場合のデメリットとして覚えておくと良いのは、室内の生活感が買主の印象を悪くする可能性があることです。
室内の汚れや傷が目立ったり、家具・家電や荷物が多いせいで部屋が狭く見えたりすると、内覧でネガティブなイメージを持たれやすくなるでしょう。
内覧時の印象は、買主の購入の意思決定を大きく左右するとされるため、生活感を出しすぎないような対策が必要です。
荷物を1か所にまとめて部屋を広く見せたり、住み替え先に運ぶ意思がない不用品は早めに処分したりといった対策をすると、内覧でポジティブな印象を与えやすくなります。
不動産売却を住みながらおこなう場合の注意点
住み替えや、住宅ローンの支払いに苦労して不動産売却を検討している場合、できるだけ早く買主を見つけて、スムーズに売却を完了させることが重要です。
不動産売却をスムーズに済ませるために、住みながら売却する場合の注意点も確認しておきましょう。
ここでは、とくに意識すると良い注意点について、2点を取り上げて解説します。
注意点①掃除だけでなく換気もおこなう
買主の内覧に対応する場合に、部屋の生活感を抑えることが重要であることは先述したとおりです。
そのために大切なのは掃除ですが、室内を片付けるだけでなく、しっかりと換気をおこなうことも注意点として意識しましょう。
室内のにおいは住人にとって気付きにくいものですが、他人は独特のにおいを感じやすいため、内覧前には窓を開けたり、換気扇をつけたりして対策することが大切です。
とくにペットがいる場合や、たばこを吸う習慣がある場合は、においが理由で買主から敬遠される可能性があります。
芳香剤を使ってもにおいを解消できない場合は、清掃や消臭を依頼できるハウスクリーニング会社のサポートを受けると良いでしょう。
注意点②不動産売却と並行して新居を探す
住み替えをスムーズに進めるために、不動産売却と並行して新居探しをおこなう必要があります。
不動産売却が完了したとしても、引き渡しまでに間に新居が決まっていない場合は、一時的に仮住まいをしなければなりません。
仮住まいに荷物が入りきらない場合は、トランクルームなどを別途契約する必要があり、追加の出費が発生する点にも注意が必要です。
買主から購入の意思を告げられ、不動産売却の目途が立ったら、その段階で新居探しを始めることをおすすめします。
3月や9月といった引っ越しシーズンは、引っ越し会社の利用者が増えるため、早めに手配しなければ予約が取りにくくなることも念頭に置きましょう。
また、引っ越しシーズンは引っ越し会社の料金も高くなるため、費用を節約したい場合は、引っ越しシーズンを避けて住み替えることがポイントです。
まとめ
住みながら不動産売却をおこなう方法は「売り先行」「リースバック」「リバースモーゲージ」の3種類です。
住み替え費用を抑えやすいことや、内覧時に物件の魅力をアピールできることが、住みながら不動産売却をおこなうメリットといえます。
ただし、新居探しを並行する必要があることなど、注意点があることも把握しておきましょう。
